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局各相關(guān)股室、下屬事業(yè)單位：

　　為進一步規(guī)范我市工業(yè)用地（包括物流倉儲用地，下同）分割或合并工作,，優(yōu)化配置土地資源,，盤活存量工業(yè)用地資源，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國務院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場實施方案的通知》（閩政辦〔2020)49號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定,，現(xiàn)就相關(guān)工作通知如下：

　　一,、適用范圍

　　適用于我市范圍內(nèi)未列入近期拆遷改造范圍的工業(yè)用地。用地應具備如下條件：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,；

　　（二）權(quán)屬清晰,已取得不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用證和房屋所

　　有權(quán)證）,；

　?。ㄈo查封登記或者其他限制權(quán)利登記的情形；

　?。ㄋ模o應當依法收回土地使用權(quán)的情形,；

　　（五）未被認定為閑置土地,；

　?。┪创嬖诔玫丶t線和超規(guī)劃指標等違法行為；

　?。ㄆ撸┏鲎尯贤淮嬖诎础耙黄笠徊摺甭涞卣撸▋?yōu)惠地價）

　　取得宗地的情況,；

　　（八）工業(yè)項目用地批準文件或土地使用權(quán)出讓合同不存在

　　約定不得分割轉(zhuǎn)讓條款,；

　?。ň牛┎扇潛芊绞饺〉霉I(yè)用地使用權(quán)的，申請分割或合并前需補辦土地出讓手續(xù)。

　　二,、宗地分割

　　工業(yè)用地宗地分割,，是指工業(yè)用地在不改變土地使用者、土地用途,，在滿足規(guī)劃設計條件下,，把一宗地分割成若干宗獨立用地的行為。分割方案需滿足下列要求：

　?。ㄒ唬┓指詈髥巫谟玫卦瓌t不得少于5畝（符合我市出臺其他有關(guān)文件規(guī)定的情形除外）,；

　　（二）企業(yè)按照投資協(xié)議書和出讓合同約定完成全部投資,，若無約定的且未完全建成的則要求已辦理施工許可證且開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積超過三分之一,；

　　（三）享受政府地價優(yōu)惠的宗地應按土地出讓合同及掛牌出讓條件等要求進行投資并經(jīng)市用地聯(lián)席會研究同意后方可申請,；

　　（四）宗地范圍內(nèi)已建房屋取得相應的不動產(chǎn)權(quán)證書,；

　?。ㄎ澹┩恋胤指钚韪鶕?jù)用地總平面圖方案、規(guī)劃道路或宗地范圍內(nèi)明顯界標物進行分割,，滿足規(guī)劃,、消防等要求，不影響使用功能,，符合工業(yè)項目配建比例要求,；

　　（六）行政辦公及生活服務設施原則上不得單獨分割,；

　?。ㄆ撸┩蛔诘胤指詈螅瑧捶指钋霸诘丶t線進行規(guī)劃方案設計,，經(jīng)濟技術(shù)指標,、行政辦公及生活服務設施比例、建筑退讓,、停車配套等應按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行,；

　　（八）分割的工業(yè)用地使用權(quán)的使用年限為原工業(yè)用地出讓合同約定的使用年限,；

　?。ň牛┡c政府有關(guān)部門簽訂《監(jiān)管協(xié)議》約定一定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的宗地，需待滿足轉(zhuǎn)讓條件后方可提出申請分割,。

　　三,、宗地合并

　　工業(yè)用地宗地合并，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動產(chǎn)登記,、同為出讓且土地登記用途均屬工業(yè)的若干宗相連用地整合為單宗用地,。合并方案需滿足下列要求：

　　（一）宗地合并后的土地經(jīng)濟技術(shù)指標,、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及 生活服務設施的比例,、建筑退讓、停車配建等具體建設要求可以按合并前各宗地的土地出讓合同進行整體平衡,，也可以仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行,。

　　（二）涉及指標整體平衡的項目,，宗地合并后應同步調(diào)整用地紅線,，依原出讓合同所附規(guī)劃要求重新出具規(guī)劃條件，重新簽訂合并后土地出讓合同,，重新約定開工,、竣工時間，自重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更合同之日起六個月內(nèi)為開工日期,；自約定開工之日起二年內(nèi)竣工,。

　　（三）仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行的并宗申請,，不再限制兩宗地間的建筑退讓,，但各建筑單體不得跨越原宗地分界線；

　?。ㄋ模┖喜⒑笥玫氐氖Ｓ嗍褂媚晗逓樵怯浀氖Ｓ嗍褂媚晗?。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限按合并前多宗土地中的最短進行約定,。

　　四,、其他要求

　　（一）分割,、合并宗地沿用原土地出讓合同,，但原合同無明確各項經(jīng)濟指標的，一般工業(yè)用地指標按照容積率上限3.0,，在滿足消防,、環(huán)保、交通等要求的前提下,，建筑密度不設上限,；建筑系數(shù)下限40%。物流倉儲用地指標按照容積率上限4.0,，在滿足消防,、環(huán)保,、交通等要求的前提下，建筑密度不設上限,，建筑系數(shù)下限50%,。

　　（二）分割,、合并宗地工業(yè),、物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積（按對應建筑基底面積計算）不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。其中工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施建筑面積不得超過總建筑面積的15%,，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā),、設計、檢測,、中試設施,，可在行政辦公及生活服務設施之外計算，且建筑面積小于工業(yè)項目總建筑面積的15%,，并要符合相關(guān)工業(yè)建筑設施規(guī)范要求,；物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務設施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）。

　?。ㄈ┺k理分割,、合并的宗地需滿足無查封登記、無抵押登記（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外,，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權(quán)利登記的情形。

　?。ㄋ模┥婕昂罄m(xù)轉(zhuǎn)讓的,，出讓合同、投資監(jiān)管協(xié)議等應未約定限制轉(zhuǎn)讓的條款,，或符合約定的轉(zhuǎn)讓條件,。

　　（五）分割,、合并后的地塊應具備獨立分宗條件,，涉及公共配套設施建設和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務,。

　?。M分割宗地已預售或存在多個權(quán)利主體的，取得相關(guān)權(quán)利人書面同意,，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益,。

　　（七）經(jīng)批準同意分割的工業(yè)用地,，土地權(quán)利人應在批準后六個月內(nèi)辦理土地變更登記,。不動產(chǎn)權(quán)證記事欄應注明：1,、該宗地屬分割，相應建設指標應按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行,，宗地設計方案應征得原宗地其余利益相關(guān)者同意,；2、不得在分割線上擅自建設圍墻等建構(gòu)筑物,，確保滿足消防要求,。

　　五、申報材料

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)分割合并申請書,；

　　（二）法人代表證明書,；

　?。ㄈ┓煞ㄒ?guī)和土地出讓合同規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

　?。ㄋ模┩恋爻鲎尯贤ū匾?、國有土地使用證（不動產(chǎn)權(quán)證）（必要）和地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明；

　?。ㄎ澹┩恋亻_發(fā)投資進度情況證明,；（土地出讓時有約定的應提供）

　　（六）土地分割/合并宗地圖及界址坐標資料,，應載明分割/合并后宗地規(guī)劃指標,；

　　（七）設計方案認可意見及工程規(guī)劃許可證,；

　?。ò耍┎粍赢a(chǎn)是否抵押登記和查封登記的查詢記錄；

　?。ň牛┪赐耆ǔ捎玫鼗虮慌卸橐伤崎e置土地的,，應提供施工許可證、無人機航拍圖（全景4個角度4張）及現(xiàn)狀測繪資料并滿足開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積超過三分之一,。

　　六,、辦理流程

　　由工業(yè)用地權(quán)利人提供申請報告、用地分割或合并的測繪 報告及圖紙,、國有土地使用證（不動產(chǎn)權(quán)證）,、土地出讓合同、總平面圖方案及分割方案圖紙（辦理分割手續(xù)時需提供）等向市不動產(chǎn)登記中心申請工業(yè)用地的分割或合并,。分割或合并方案審核不通過的,，退還申請材料，并根據(jù)審核意見告知原因,。

　　七,、附則

　?。ㄒ唬┍疚募杂“l(fā)之日起施行，有效期至2030年1月5日止,，由市自然資源局負責解釋,。

　　（二）本文件執(zhí)行過程中如與上級出臺的相關(guān)政策文件沖突的,，以上級政策要求為準,。

　　附件：石獅市宗地分割、合并審核表

　　石獅市自然資源局

　　2025年1月6日

  （此件主動公開）

　　附件

　     石獅市宗地分割,、合并審批表